行業(yè)發(fā)展動態(tài)
美國商業(yè)地產(chǎn)去年吸引4680億美元投資 安邦成第七大買家。
2015年，中國對美國的直接投資比2014年上漲30%，達到創(chuàng)紀(jì)錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強勁，目前有220億美元的投資正在進行中。
美國紐約的AquityLLC專門為美國當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商做房地產(chǎn)融資，第一季度剛剛幫助中國的一家小型機構(gòu)投資曼哈頓中城的一個房地產(chǎn)項目。
AquityLLC的董事總經(jīng)理李池告訴《第一財經(jīng)日報》記者，公司的中國客戶主要是一些中小型房地產(chǎn)公司或基金，目前有4到5家公司在商談中。“我感覺，中國人開始投資美國商業(yè)房地產(chǎn)的潮流大約出現(xiàn)在3年前，現(xiàn)在則出現(xiàn)一個高峰。”
李池手頭的項目中，一個是耶魯大學(xué)附近的出租辦公樓建造項目，另外一個則是西雅圖的房地產(chǎn)項目。其中，西雅圖的房地產(chǎn)項目離亞馬遜公司總部僅約5分鐘車程。她說，中國投資者們有著自己對投資風(fēng)險的評估。
“來自中國的投資者喜歡融資階段已經(jīng)進行到后期的項目。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)把地買下來了，銀行建筑貸款也已經(jīng)批下來，并且開發(fā)商自己有一定的投入量，例如10%到20%不等。很多投資者希望和那些最大的、經(jīng)驗豐富的開發(fā)商合作。因為，尤其是金融危機后，開發(fā)商如果沒有足夠的行業(yè)背景，建筑貸款很難被銀行批下來。”李池說。
瞄準(zhǔn)美國商業(yè)地產(chǎn)
李池的客戶往往投資一個項目就出手上千萬美元。但和中國的一些大型企業(yè)相比，這些還只是“小蝦米”。
安永中國海外投資業(yè)務(wù)合伙人張曉青告訴《第一財經(jīng)日報》記者，中國排名前20的房地產(chǎn)開發(fā)商都虎視眈眈地盯著美國的商業(yè)房產(chǎn)業(yè)務(wù)。一業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，多家房地產(chǎn)公司正在競標(biāo)西雅圖的一處商業(yè)房地產(chǎn)，雖然目前還不能透露公司的名稱，但該人士表示，其中不乏中國最大的一些房地產(chǎn)公司。
3月中旬，有消息稱，安邦保險集團在2014年買下紐約的華爾道夫酒店后，又同意以65億美元的價格從黑石集團(Blackstone)手中將戰(zhàn)略酒店及度假村(StrategicHotelsandResorts)買下。
戰(zhàn)略酒店及度假村擁有包括曼哈頓中央公園附近的JW萬豪埃塞克斯之家酒店(JWMarriottEssexHouseHotel)和硅谷地區(qū)、華盛頓和懷俄明州度假小鎮(zhèn)杰克遜霍爾的四季(FourSeasons)酒店在內(nèi)的18家豪華酒店，曾是一家上市的房地產(chǎn)投資信托，2015年9月被黑石集團高價收購，并于2015年年底退市完成交易。包括承擔(dān)的債務(wù)在內(nèi)，黑石支付了60億美元，但僅僅3個月后，該資產(chǎn)已經(jīng)為黑石增值5億美元，帶來超過8%的利潤。
“美國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，2015年投資額達到4680億美元，比2009年谷底時的830億美元投資有著巨大的增長。目前的年投資額已經(jīng)超過了危機爆發(fā)前的2007年時的最高水平。其中，中國對美國的商業(yè)地產(chǎn)投資增長與其他國家相比遙遙領(lǐng)先。”費城賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅登告訴《第一財經(jīng)日報》記者。
根據(jù)政治智庫機構(gòu)榮鼎咨詢公司（RhodiumGroup）的統(tǒng)計，2015年，中國對美國的直接投資（FDI）比2014年上漲30%，達到創(chuàng)紀(jì)錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強勁，目前有220億美元的投資正在進行中。
中國對美FDI最近3年出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，而房地產(chǎn)和酒店業(yè)增長尤為迅猛，目前已經(jīng)取代能源板塊成為中國對美的最大投資。中國對美國的直接投資在2005年僅為20億美元，在之后的金融危機中更是進一步下降，2010年借力能源板塊投資拉動，終于超過了每年40億美元。2015年的房地產(chǎn)板塊中，中國最大的投資是安邦保險以4.15億美元購買了紐約中城第五大道717號辦公樓。
“我們業(yè)務(wù)的增長率從來沒有那么快過。我們現(xiàn)在忙不過來，部門人手不夠。現(xiàn)在安永房地產(chǎn)交易并購組里，50%的客戶或企業(yè)是中國客戶。中國客戶的交易量已經(jīng)超過了美國的現(xiàn)有大型交易，簡直讓人難以置信。”張曉青告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“最開始發(fā)展起來是在過去三年，現(xiàn)在業(yè)務(wù)拓展得越來越寬，旅游地產(chǎn)、工業(yè)用地、倉庫、碼頭等早就開始投資了，投資者甚至開始在了解養(yǎng)老地產(chǎn)的情況了。”
減稅吸引海外投資
房地產(chǎn)研究公司RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)顯示，2015年投資美國房地產(chǎn)的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產(chǎn)投資總額的16%。其中外國養(yǎng)老基金投資約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
而去年12月開始生效的法律有助于吸引來自包括中國的海外投資進入美國的商業(yè)房地產(chǎn)。1980年通過的《外國投資房地產(chǎn)稅法》（FIRPTA）經(jīng)過修改，減少了外國投資美國房地產(chǎn)的稅負(fù)，其中最大的獲益者為外國養(yǎng)老基金。
很早以前，外國公司和外國人在美國投資不需要像美國公司和個人那樣繳納所得稅和增值稅。但為了保護美國的農(nóng)場，美國在1980年推出FIRPTA，要求外國投資者在出售美國的房產(chǎn)權(quán)益時需要像美國公司和個人一樣繳稅。
為了防止外國賣家賣房后一走了之，不繳納任何稅收，該法案要求外國投資者預(yù)扣10%的售價作為預(yù)估聯(lián)邦稅稅款，州政府也要求一定比例的預(yù)扣稅款作為預(yù)估州稅。外國投資人最終報稅后，預(yù)扣的稅款多退少補。房產(chǎn)權(quán)益不僅僅包括土地、樓宇以及任何與該土地有關(guān)的財產(chǎn)，還包括石油、天然氣和礦產(chǎn)，以及取得美國不動產(chǎn)控股公司的股權(quán)或者房地產(chǎn)投資信托的股權(quán)。
FIRPTA有一系列的免除條款，最近的這次修訂就是放寬了免除條款的條件。所有達到外國養(yǎng)老基金資質(zhì)的海外投資者將免除稅收。同時，如果外國投資人擁有的房產(chǎn)權(quán)益不超過10%，也將免除稅收。這比過去35年里外國投資人要滿足免稅條件的持股上限5%提高了一倍。當(dāng)然如果不滿足這些免除條款，新的法案要求聯(lián)邦預(yù)扣稅款比例從10%上調(diào)到15%。
根據(jù)RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，在過去12個月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場最活躍的買家當(dāng)中，前3位都是美國公司，其中黑石集團以378億美元購買594幢物業(yè)成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養(yǎng)老投資基金。中國的安邦保險以69億美元購買17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價比其他機構(gòu)高。
“在中國企業(yè)的眼中，不動產(chǎn)一向是最安全的投資之一。因為美國是一個法制社會，資產(chǎn)的安全性有保障。中國人的投資一向是安全第一，要保值。現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)現(xiàn)開發(fā)才能獲得最大化增值。所以現(xiàn)在中國最大的前20家房地產(chǎn)商全都在美國投資房地產(chǎn)。”張曉青說。根據(jù)RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，在過去12個月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場最活躍的買家當(dāng)中，前3位都是美國公司，其中黑石集團以378億美元購買594幢物業(yè)成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養(yǎng)老投資基金。中國的安邦保險以69億美元購買17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價比其他機構(gòu)高。